Algunos funcionarios están pidiendo cambios en los códigos de construcción después del colapso de Champlain Towers South, dejando al menos 18 personas muertas y 145 desaparecidas.
Ha pasado casi medio siglo desde que el colapso de una oficina de la Agencia Antidrogas en Miami mató a siete personas e impulsó cambios en los códigos de construcción locales. Las nuevas regulaciones requerían que los propietarios revisaran los edificios que cumplieron 40 años para detectar signos de deterioro en un clima húmedo, salado y propenso a tormentas.
Las reglas han servido en gran medida al sur de Florida, asegurando que los propietarios de edificios realicen reparaciones antes de que los pequeños problemas se vuelvan catastróficos. Y, sin embargo, estas reglas no impidieron el colapso de Champlain Towers South la semana pasada . Si bien la causa del colapso permanece bajo investigación, funcionarios y expertos piden que se examinen las reglas y si es necesario actualizarlas, luego de la falla del edificio de condominios de 12 pisos que se encontraba al borde del Océano Atlántico en una isla barrera que incluye Miami Beach.
La asociación de propietarios del condominio sabía desde hace dos años y medio acerca de una falla en la construcción original y un daño estructural importante causado por el agua y la sal que se infiltraron en el concreto y carcomieron el acero en el interior, un problema común en los edificios costeros, documenta. mostrar . Pero no pudieron arreglarlo.
No se sabe si esas reparaciones, demoradas por cambios de liderazgo en la asociación de condominios, preocupaciones financieras y la carga de administrar un proyecto de construcción masivo, habrían salvado Champlain Towers South y las 165 personas que murieron o que aún están desaparecidas. La investigación del colapso aún se encuentra en sus primeras etapas. Los residentes dijeron a los funcionarios de la ciudad a principios de 2019 que estaban preocupados por los efectos desestabilizadores de un edificio en construcción al lado , aunque el desarrollador de ese edificio negó haber causado el colapso , y un científico ambiental ha documentado que Champlain Towers South se había hundido muy gradualmente en la década de 1990. – un signo potencial de aumento del nivel del mar. Por ahora, las autoridades siguen centradas en la misión de rescate.
Pero la revisión de 40 años, llamada recertificación, podría desempeñar un papel clave para comprender por qué una parte de la torre de 136 unidades se derrumbó y quién tiene la culpa.
El proceso, documentado en informes de ingeniería, registros de construcción, permisos, correos electrónicos y comunicaciones de la junta de condominios revisadas por NBC News, revela las deficiencias de un sistema que se basa en juntas de condominios voluntarios para equilibrar los libros del edificio junto con las demandas de consultores contratados, inspectores del gobierno. y residentes, dicen expertos y funcionarios. Con los equipos de búsqueda y rescate todavía excavando entre los escombros y los familiares de los desaparecidos aferrados a la esperanza, algunos han comenzado a preguntarse si los códigos de construcción de la región, que ya se encuentran entre los más estrictos del país, necesitan otra actualización.
“El hecho de que pasaron dos años y medio y aún no se había iniciado nada muestra que las cosas se vinieron abajo”, dijo David Haber, un abogado de Miami que se especializa en leyes que rigen la construcción y los condominios. Él cree que los funcionarios de construcción deberían exigir reparaciones más rápidas de las juntas de condominios, que a menudo están bajo la presión de los residentes para mantener bajos los costos y evitar proyectos disruptivos. “Tenemos que hacerlo para que haya más urgencia”.
El senador estatal de Florida Jason Pizzo, un demócrata cuyo distrito incluye la ciudad de Surfside, donde se derrumbó el edificio, dijo que las inspecciones deberían realizarse después de 20 años, no 40, para edificios como Champlain Towers South, construido en 1981 durante una construcción de condominios en la costa. auge. También cree que el requisito de recertificación, que está en los libros solo en los condados de Miami-Dade y Broward, debería adoptarse en todo el estado.
“El proceso de recertificación es algo muy bueno, pero debe ampliarse y hacerse más completo”, dijo Pizzo.
El condado de Miami-Dade, que incluye Surfside, requiere que todos los edificios con más de 10 ocupantes sean recertificados, un proceso que generalmente comienza cuando el funcionario de construcción local envía un aviso de que debe realizarse la inspección de 40 años. Eso pone el reloj en marcha: dentro de los 90 días, el propietario del edificio debe presentar un informe de ingeniero que certifique que el edificio es seguro y que describa las reparaciones necesarias. El propietario tiene otros 60 días para hacer esas reparaciones.
Pero los funcionarios de construcción a menudo permiten que el trabajo se prolongue más si creen que el propietario está haciendo un esfuerzo de buena fe, dijo Edward Rojas, funcionario de construcción del condado de Miami-Dade. Sin embargo, si las reparaciones no se completan durante demasiado tiempo, los funcionarios pueden imponer multas y, si el edificio se considera inseguro, pueden mudarse para evacuarlo.
Parece que la línea de tiempo no se aplicó a Champlain Towers South porque comenzó su proceso de recertificación temprano, mucho antes de que los funcionarios de Surfside lo hubieran pedido. El edificio cumplió 40 años este año. Pero la Asociación de Condominios Champlain Towers South tomó el primer paso en 2018, contratando a un ingeniero estructural para inspeccionar la propiedad.
El ingeniero, Frank Morabito, emitió un informe en octubre de 2018 , señalando “daños estructurales importantes” a las losas de concreto debajo de la plataforma de la piscina del edificio y la entrada a la entrada. Culpó a un “error mayor” en la construcción del edificio que impidió que el agua drene adecuadamente y recomendó una reconstrucción completa de esa sección. Advirtió que el trabajo “crearía un gran disturbio” para los residentes y “sería extremadamente caro”. Su estimación para esas reparaciones y otras fue de $ 9 millones, una factura que tendrían que pagar los residentes, a través de una tasación especial en sus unidades.
La asociación de condominios invitó al funcionario de la construcción de la ciudad a dar su opinión. El funcionario, Rosendo Prieto, dijo que parecía que el edificio estaba “en muy buenas condiciones”, según el acta de la reunión . Prieto, a su vez, envió un correo electrónico al administrador de la ciudad con sus impresiones. “La respuesta fue muy positiva de todos en la sala”, escribió Prieto. “Se abordaron todas las preocupaciones principales sobre su proceso de recertificación de cuarenta años”.
Prieto ya no trabaja para Surfside y no pudo ser contactado para hacer comentarios. Le dijo al Miami Herald la semana pasada que no recordaba haber recibido el informe de Morabito y no recordaba ninguna preocupación importante con el edificio. “Si hubiera habido, se habrían abordado de inmediato”, dijo al periódico.
Prieto ahora es empleado de CAP Government Inc., que brinda servicios de departamentos de construcción para gobiernos locales. Fue asignado para ser un funcionario de construcción temporal en la ciudad de Doral, Florida, pero la compañía le dijo a la ciudad el lunes que Prieto estaba de licencia, dijo la ciudad en un comunicado.
Los residentes dirían más tarde que se les dio la impresión de que el trabajo no era terrible. Susana Álvarez, que vivía en Champlain Towers South, dijo que su conclusión de la reunión de 2018 fue que los funcionarios de la ciudad de Surfside dijeron “que el edificio no estaba en mal estado”.
Moshe Candiotti, quien se mudó hace 14 meses, dijo que nunca le dijeron sobre los daños. “¿Por qué no cerraron el edificio en ese momento?” Preguntó Candiotti.
Rick Slider, un ingeniero estructural que ha trabajado en torres de condominios en el área de Surfside, dijo que la evaluación de Morabito debería haber enfatizado más la naturaleza de alta prioridad del daño para que las personas sin experiencia técnica, como los miembros de la junta de condominios, comprendan claramente el riesgo. de esperar.
“La parte confusa del informe de Morabito es que no suena urgente, pero menciona problemas de tener que reemplazar la losa de concreto que está en avería estructural en su totalidad”, dijo. “Como un tipo estructural, eso me eleva el nivel dramáticamente”.
Morabito no respondió de inmediato a una solicitud de comentarios el miércoles. Su compañía emitió un comunicado que decía en parte: “Estamos profundamente preocupados por el colapso de este edificio y estamos trabajando en estrecha colaboración con las autoridades investigadoras para comprender por qué falló la estructura”.
Un portavoz de la junta de la asociación de condominios dijo que sus miembros estaban haciendo todo lo posible para mantener seguros a los residentes. “No son ingenieros ni expertos en seguridad de edificios. Contrataron expertos, expertos de confianza, y en ningún momento los expertos indicaron que había una amenaza de colapso inminente ”, dijo el portavoz, Maxwell Marcucci.
Los funcionarios de construcción a menudo se someten al juicio de los ingenieros estructurales en tales situaciones, dijo Slider. Pero mientras Champlain Towers South estaba trabajando antes del cronograma de recertificación, tomó mucho más tiempo de lo normal para comenzar a trabajar, dijo.
“En mi experiencia, nunca he visto a nadie esperar casi tres años como lo hicieron”, dijo Slider.
Un enlace de relaciones con los medios de la ciudad de Surfside dijo que no podía poner a nadie disponible para hablar sobre el proceso de recertificación.
Después de recibir la evaluación de Morabito, la junta directiva de Champlain Towers South acudió a otros ingenieros para obtener evaluaciones adicionales de lo que necesitaba el edificio y lo que costaría. La junta se vio frenada por la frecuente rotación , incluido un período de varias semanas a mediados de 2019 cuando la mayoría de los miembros dimitieron.
Finalmente, la junta acordó contratar a Morabito para supervisar el proyecto. Morabito examinó más a fondo el daño y descubrió que había empeorado y que el precio había subido. Morabito puso la nueva factura en $ 16 millones.
Mientras los residentes debatían cómo proceder, la junta inició un proyecto de reparación de techos a principios de este año que no formaba parte del plan original. Y comenzó a recibir ofertas para el proyecto de reconstrucción, y se espera que el ganador se anuncie en julio. Algunos residentes pidieron que se redujera el alcance del proyecto, diciendo que el plan no era “fiscalmente prudente”, según el acta de la reunión del 13 de abril.
El presidente de la junta, Jean Wodnicki, escribió a los residentes una carta a principios de abril diciendo que había llegado el momento de asumir los costos y hacer las reparaciones. “Mucho de este trabajo podría haberse realizado o planeado en años pasados. Pero aquí es donde estamos ahora ”, escribió.
El 13 de abril, la junta votó para aprobar un plan para pagar el trabajo durante 15 años a través de una tasación especial que costaría a los propietarios entre $ 80,000 y $ 336,000 cada uno.
Morabito comenzó a invitar a contratistas que quisieran ofertar por el proyecto para ver el edificio. Esas visitas continuaron hasta el día anterior al colapso.
De pie cerca de los escombros el lunes, Robert Lisman, que vive en el cercano Champlain Towers East, construido en 1994, dijo a NBC News que su dolor se había convertido en ira por el lento movimiento de la asociación de condominios Champlain Towers South.
“Para mí es pura negligencia e incompetencia al más alto nivel”, dijo.
El gerente de Surfside Town, Andrew Hyatt, dijo en MSNBC esta semana que Champlain Towers South solo debía comenzar el proceso de recertificación este año. Dijo que quería acortar el período de recertificación para edificios de 40 años a 20.
Koby Karp, un arquitecto local, dijo que el colapso de la semana pasada serviría como un “punto de inflexión” que conducirá a una nueva “mirada sobre cómo inspeccionamos estos edificios”.
Pero John Pistorino no está tan seguro. Era consultor de ingeniería para el condado de Miami-Dade cuando el edificio de la Agencia Antidrogas se derrumbó en 1974 y ayudó a desarrollar el estándar de recertificación de 40 años. La regulación está diseñada para detectar problemas que surgen en edificios antiguos, dijo, pero no está destinada a evitar reparaciones más frecuentes.
“Ha funcionado bastante bien durante todos estos años”, dijo Pistorino, quien ahora dirige una empresa de ingeniería que licita proyectos de condominios. “Los 40 años no son el problema. El problema es que los propietarios tienen la responsabilidad de mantener los edificios de acuerdo con el código desde el principio “.
